2019년 12월 16일 정부가 지난해 9·13대책 이후 1년3개월 만이자 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한달 만에 또다시 초고강도 부동산 대책을 내놨습니다.
이번 대책 발표는 상당히 극비리에 진행됐습니다. 청와대와 정부가 "집값 불안시 언제든지 추가대책을 내놓겠다"고 공언해왔지만 최근 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세에 대해 애써 침착한 모습을 보여왔던 정부 태도를 고려하면 전격적인 깜짝 발표입니다.
우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화됩니다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율은 기존대비 0.1~0.3%포인트 인상되고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2~0.8%포인트 올라갑니다.
과세표준 6억~12억원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%포인트 올리고, 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승합니다. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라갑니다.
정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고한다는 방침입니다. 특히 공동주택 현실화율을 시세 9억~15억원은 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했습니다.
그러나 정부는 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했습니다. 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해줍니다.
실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화됩니다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다. 조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축됩니다.
투기지역과 투기과열지구에선 주담대 관리도 강화됩니다. 해당 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지됩니다. 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용됩니다.
전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다는 방침입니다.민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 대폭 확대했다. 동수로만 보면 기존 27개 동에서 322개동으로 늘어납니다.
서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대됩니다. 청약제도는 평형 관계 없이 분양가상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한됩니다.
투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어납니다. 주택을 구입할 때 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 합니다. 자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 합니다.
등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 줄인다는 방침입니다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한됩니다. 수도권 30만가구 주택 공급 계획을 차질 없이 추진하고, 서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 지원하는 계획도 포함됐습니다. 인접 동과의 간격 규제를 완화하고 광역교통개선부담금도 줄여줍니다.
홍남기 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획"이라고 말했습니다.
정부는 대통령의 국민과의 대화 이후 본격적으로 부동산 대책 마련에 착수한 것으로 전해집니다. 문 대통령이 "부동산 문제와 관련해선 자신 있다", "현재의 방법으로 부동산 가격을 잡지 못하면 더욱 강력한 여러 방안을 강구해서라도 반드시 잡겠다"고 밝힌 가운데서도 서울 아파트값이 계속해서 오르자 서둘러 대책 발표를 결정한 것 입니다.
특히 집값 상승세가 서울을 넘어 분양가 상한제 미지정지역인 과천, 목동, 동작, 광명 등지는 물론 조정대상지역 해제지역인 부산, 고양 등지로 상승세가 확산하면서 예상보다 빨리 대책을 내놨습니다. 최근 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서 갭투자 거래가 증가하고 증여·법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것도 대책마련에 불을 지폈다는 평가입니다.
추가 대책과 관련한 청와대의 지시는 엄중하고 단호했던 것으로 전해집니다. 이번에야말로 확실하게 집값을 잡을 대책을 내놓으라는 지시였습니다. 대책의 준비과정은 극소수 핵심 관계자들만 공유할 정도로 극비리에 이뤄졌다. 사전에 대책의 내용이 새나가지 않도록 하기 위해 관련 내용 유출시 형사처벌하겠다는 엄명이 떨어졌습니다.